??2022年,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了深度調(diào)整,供給和需求雙向收縮,其中的原因既有經(jīng)濟(jì)下行的壓力和疫情反復(fù),也有長(zhǎng)期積累的房地產(chǎn)深層次矛盾的集中反映,也是住房市場(chǎng)供需矛盾變化的結(jié)果。從現(xiàn)在的情況看,銷售、施工、投資等各項(xiàng)指標(biāo),已經(jīng)觸及底部,降幅明顯收窄。雖然各項(xiàng)指標(biāo)仍處于同比負(fù)增長(zhǎng),說房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇為時(shí)過早,但至少已經(jīng)表現(xiàn)出市場(chǎng)景氣狀況在逐步修復(fù)。
??有一個(gè)問題我們需要回答,即去年的房地產(chǎn)深度調(diào)整是不是預(yù)示以住房為主要產(chǎn)品的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了持續(xù)萎縮的通道?結(jié)論應(yīng)該不是!經(jīng)過深度調(diào)整的房地產(chǎn)業(yè),在規(guī)模上會(huì)下一個(gè)平臺(tái),但是會(huì)形成一個(gè)新的供需平衡,而不會(huì)持續(xù)萎縮。
??去年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,重提了房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè),我理解,是基于對(duì)居民消費(fèi)趨勢(shì)的科學(xué)分析而作出的判斷。在新的發(fā)展階段,中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力,逐漸會(huì)從投資、凈出口驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向消費(fèi)驅(qū)動(dòng),而居民的消費(fèi)源會(huì)是哪些方面呢?從居民對(duì)美好生活追求的角度,習(xí)近平總書記在黨的二十大報(bào)告中指出,“群眾在就業(yè)、教育、醫(yī)療、托育、養(yǎng)老、住房等方面面臨不少難題”,住房需求仍然是群眾關(guān)心的六個(gè)重點(diǎn)問題。從擴(kuò)大當(dāng)前居民消費(fèi)重點(diǎn)的角度,去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)提出的今年經(jīng)濟(jì)工作任務(wù)的第一條,“著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求。要把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置。增強(qiáng)消費(fèi)能力,改善消費(fèi)條件,創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景。多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入,支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等消費(fèi)”。住房改善是重點(diǎn)支持的消費(fèi)領(lǐng)域。
??改革開放以來,我國(guó)居民家庭的住房條件有了極大的改善,但并不意味著住房飽和了,需求消失了,人們對(duì)美好居住生活的追求仍然是美好生活追求的重要組成部分。今后的住房建設(shè),不需要以前那么高的增長(zhǎng)速度了,但是并不意味著住房建設(shè)不需要增長(zhǎng)了,更不等于住房足夠了、可以停止建設(shè)了。2020年的第七次全國(guó)人口普查數(shù)字顯示,如果扣除非正規(guī)住房,2020年城市居民家庭住房條件尚不足“一人一間”相對(duì)比較寬裕的的水平;人均住房在一間以下的家庭,全國(guó)占12%,城市占18%,鎮(zhèn)占9%;人均住房建筑面積在8平方米以下的家庭,城市占2.5%,鎮(zhèn)占1.1%;尤其是城市住房的占用不均衡,相當(dāng)多的居民家庭仍然存在住房不足的問題。2022年,城鎮(zhèn)居民家庭的消費(fèi)支出中,居住消費(fèi)占25.8%。在今后的發(fā)展中,隨著人口向經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)能力強(qiáng)的城市遷徙和收入的提高,住房的數(shù)量仍需增加,居住條件的改善更需增強(qiáng),住房消費(fèi)仍然是居民消費(fèi)的重要組成部分。
??在今后的住房發(fā)展中,住房數(shù)量的適當(dāng)增長(zhǎng)是一個(gè)方面,居住質(zhì)量的改善是更重要的一個(gè)方面。在以消費(fèi)為主要?jiǎng)恿Φ慕?jīng)濟(jì)發(fā)展新階段中,住房消費(fèi)會(huì)占據(jù)十分重要的地位。
??居住質(zhì)量的改善、住房消費(fèi)的增長(zhǎng),不僅僅表現(xiàn)于住房的數(shù)量增長(zhǎng)和住房空間、功能、舒適度的持續(xù)改善,也表現(xiàn)于依附于居住服務(wù)的持續(xù)改善和消費(fèi)需求的滿足度。居住消費(fèi)不僅僅是居民對(duì)建筑物的空間需求,而是對(duì)住房以及由居住生活而衍生的居住消費(fèi)需求。尤其是信息化給我們帶來的生活服務(wù)的革命性變化。信息化是一個(gè)典型的供給創(chuàng)造需求的范例。信息化對(duì)居住消費(fèi)的影響,至少表現(xiàn)在三個(gè)方面。一是基于通訊和互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展,大量的生產(chǎn)、生活服務(wù)活動(dòng)不再絕對(duì)依附于原有的工作場(chǎng)所和服務(wù)場(chǎng)所,而是在住房里完成,住房的功能發(fā)生了很大的變化,居住消費(fèi)的內(nèi)涵有了新的拓展,由住房功能衍生的消費(fèi)內(nèi)涵也有了新的拓展。二是住房的環(huán)境、能源消耗、健康保障能力以及居住安全、設(shè)施維護(hù)等,有條件實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化、更加體現(xiàn)人對(duì)舒適生活要求的人性化控制,以此引起住房附屬設(shè)施改進(jìn)的需求,同時(shí)在帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的需求增長(zhǎng)。三是作為住房的核心,衛(wèi)生間和廚房,其功能完全超越了傳統(tǒng)的工業(yè)化時(shí)代設(shè)施的概念,對(duì)于炊事、盥洗活動(dòng)的安全、便捷、舒適的要求越來越高,產(chǎn)品的智慧化升級(jí)越來越快,滿足不斷增長(zhǎng)的需求越來越成為居住消費(fèi)的動(dòng)力。它構(gòu)成了住房發(fā)展在數(shù)量上實(shí)現(xiàn)新的供需平衡后,具有潛力的突破點(diǎn)。
??近年來,智慧家居的發(fā)展已經(jīng)初步證明了居住消費(fèi)增長(zhǎng)的能量,它不但改善了人民居住條件,也帶動(dòng)了電子信息技術(shù)的發(fā)展和家用電器產(chǎn)品的發(fā)展。如果把智慧家居的設(shè)計(jì)理念和過程,融入到住房設(shè)計(jì)中去,可能使住房建設(shè)與智慧家居的配合度會(huì)更好,住房對(duì)居民消費(fèi)的滿足度會(huì)更好。希望房地產(chǎn)企業(yè)與智慧家居企業(yè)能夠聯(lián)手,在住房的設(shè)計(jì)中融入智慧家居,并且實(shí)現(xiàn)空間的有效配合,共同為人民群眾美好居住生活而努力。
??(摘自4月28日在海爾智家峰會(huì)上的發(fā)言)
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