（2023年4月25日在天津城市更新論壇的演講）

??黨的十九屆五中全會《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》提出，“推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。實施城市更新行動，推進城市生態(tài)修復、功能完善工程”。《第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱》提出，“要加快推進城市更新，改造提升老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)和城中村等存量片區(qū)功能，推進老舊樓宇改造，積極擴建新建停車場、充電樁”。

??中國城鎮(zhèn)房屋總量已超過500億平方米，其中63%集中在住宅，工業(yè)、商業(yè)占到24%，還有約12%是國有公共房地產(chǎn)資產(chǎn)。今后預計每年還將新增14、15億平方米建筑。中國大規(guī)模的城市建設是自改革開放開始的，這40多年來，城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)面臨巨大變化，群眾的收入水平和居住需求也發(fā)生了重大變化，我們的發(fā)展理念也發(fā)生了重大變化。未來十幾年間，仍將是城鎮(zhèn)較快發(fā)展的時期。在資源壓力下，城市的發(fā)展也面臨外延式擴展和內(nèi)涵式挖潛的選擇。同時，以前建設的城市格局、建筑功能，有不少表現(xiàn)出不符合新時期經(jīng)濟社會發(fā)展的要求，不適應城市功能的改善。

??城市更新的動力來自兩個方面，一是產(chǎn)業(yè)升級的動力，二是消費升級的動力。這兩個方面的動力，有許多因素源自新技術革命。

??在工業(yè)化時代，城市的經(jīng)濟能力的增長，集中表現(xiàn)于第二產(chǎn)業(yè)的興起，土地要安排大量的工業(yè)生產(chǎn)。而在信息化時代，城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化，“退二進三”成為城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的主題，城市中高新技術產(chǎn)業(yè)、高端制造業(yè)的發(fā)展，也完全不同于以機械生產(chǎn)線布局的傳統(tǒng)工業(yè)，單位土地的產(chǎn)出數(shù)倍于工業(yè)化時代，單位土地的就業(yè)也數(shù)倍于工業(yè)化時代。由此而產(chǎn)生了城市土地和建筑物的低效利用。城市的土地資源配置和空間結(jié)構(gòu)應當適應產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要隨之調(diào)整。

??信息化給我們帶來生產(chǎn)、生活的巨大變化，互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)滲透到我們工作、生活的方方面面。而同時由于收入的提高和居住條件的持續(xù)改善，單位土地的居住人口在減少。傳統(tǒng)的商業(yè)和服務業(yè)形態(tài)，有型建筑物是唯一的載體，商場、學校等服務設施的數(shù)量隨著人口增長和需求增長而不斷擴張；而在信息化時代，互聯(lián)網(wǎng)提供了許多服務，消費和服務形態(tài)發(fā)生了很大變化，許多消費已經(jīng)不局限于在建筑物里完成。保守估計，有3000多億臺移動設備連接到互聯(lián)網(wǎng)，包括可穿戴設備、智能家居、家用電器、醫(yī)療設備和其他新技術。這些設備將會產(chǎn)生并分享大量信息，改變我們的生產(chǎn)和生活方式。原有城市的資源配置限制了經(jīng)濟社會發(fā)展的弊端就充分暴露出來，城市空間的資源配置需要有革命性的變化。而同時，大量建筑物和基礎設施年久失修，結(jié)構(gòu)安全性、功能都不能適應人民群眾美好生活的需要，供應能力和健康保障能力不足逐漸成為群眾生活改善的突出矛盾。

??不得不承認，由于人類對事物發(fā)展認識的局限，我們在城市建設和房地產(chǎn)開發(fā)中有許多遺憾的事情。當前，我國經(jīng)濟社會的發(fā)展正處于轉(zhuǎn)型的關鍵時期，這個轉(zhuǎn)型，有兩個重要標志，一是經(jīng)濟增長主要以投資拉動轉(zhuǎn)向以消費拉動，二是經(jīng)濟增長主要依靠第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向主要依靠第三產(chǎn)業(yè)。這涉及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和消費結(jié)構(gòu)的升級。在這個轉(zhuǎn)型過程中，城市的發(fā)展面臨兩個突出挑戰(zhàn)，一是城市空間布局的重新構(gòu)架，為適應新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展和就業(yè)形態(tài)變化的需要，由此引起的土地要素的重新配置；二是人們生活內(nèi)容和方式的重新構(gòu)架，為適應不斷增長的美好生活的需要，由此引起的居住生活服務的重新構(gòu)筑。而我們的城市，在近幾十年的發(fā)展中，基于原來對經(jīng)濟社會發(fā)展的構(gòu)思，城市構(gòu)架、土地要素的配置、居住生活的環(huán)境和健康保障條件，都不能適應現(xiàn)代發(fā)展的要求，這就必然地引出城市更新的問題。城市更新的實質(zhì)，是城市土地資源配置的重新調(diào)整，是城市生產(chǎn)、生活環(huán)境的重新構(gòu)架。這就一方面需要根據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和生產(chǎn)方式的變化，調(diào)整城市的土地資源配置和空間結(jié)構(gòu)，另一方面需要根據(jù)人們對美好生活的追求，營造可持續(xù)發(fā)展的生產(chǎn)、生活、生態(tài)環(huán)境。

??城市更新強調(diào)有效利用資源、改善生產(chǎn)生活環(huán)境。我覺得在城市更新推進中有幾個問題需要重視。

??第一，要避免短期和短視行為，有對后人負責、對歷史負責的擔當。原來城市的發(fā)展中，能源消耗、生態(tài)環(huán)境破壞已經(jīng)構(gòu)成了嚴重的城市病，而現(xiàn)在綠色、低碳發(fā)展已經(jīng)成為經(jīng)濟社會發(fā)展共識；原來城市發(fā)展中，一定程度上以破壞了歷史文化建筑為代價，有意無意地抹去了歷史的追憶，犧牲了城市的歷史性和文化價值，而現(xiàn)在保護歷史文化傳承越來越成為城市發(fā)展中的重要問題。城市更新，要處理好發(fā)展與保護的關系。不是簡單的扒了舊房子蓋新房子，拆了矮房子建高樓，也不是簡單的加寬馬路，鋪上管線。重要的是更新城市的肌理，使城市空間資源配置更加合理、科學；改善城市生態(tài)環(huán)境，使之更加宜居。未來城市更新，不能只靠賣地和蓋樓，要按照產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和消費結(jié)構(gòu)升級的要求，調(diào)整原有的一些規(guī)則。原來的城市規(guī)劃用地指標，現(xiàn)在可能就不適用了，需要有新的規(guī)則。我們可能不能完全預見技術革命會帶來的生產(chǎn)、生活的變化，但是至少不能不看到已經(jīng)發(fā)生的和已經(jīng)能夠預見發(fā)生的變化。

??第二，要避免過度的經(jīng)濟利益追求。城市更新，政府的主導作用十分重要，市場的作用也十分重要。完全依靠政府推進城市更新則十分困難，把市場機制發(fā)揮好了，城市更新才會有活力和動力。政府在土地供應、資金供應、行政審批方面，需要有新思維和新的工作方法，同時政府也不能把眼光局限于土地資源的利益最大化。必須看到市場的局限性和逐利性，要避免市場主體過度的利益追求。城市更新，必然會對土地使用性質(zhì)作出調(diào)整，大多數(shù)情況下也會提高建筑物的密度和容積率，也就意味著創(chuàng)造城市新的土地價值。城市更新的市場實施主體往往是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，資本與規(guī)劃師的博弈，其力量不可低估。如果城市更新單一以經(jīng)濟利益為導向，就會偏離正確的方向。城市更新的目的是為了人們生活得更美好。所以，要有一個正確的目標定位。

??第三，要尊重公眾愿望，關心群眾生活。在決定城市更新的項目、規(guī)劃、設計中，政府官員、設計師、開發(fā)企業(yè)的個人偏好不可避免地會產(chǎn)生影響，有時候可能還會是決定性的影響。但是，這些偏好是不是代表了公眾的愿望，是不是符合城市長遠發(fā)展的利益，有時候并不一定是。如何舍我而求公，舍一得而求大德，必須處理好。所以要有公眾參與、民主決策的機制。要經(jīng)得起公眾的評價。

??第四，要力求內(nèi)涵，避免滿足于表象更新。要重在更新功能和環(huán)境、提高要素配置效率，統(tǒng)籌生產(chǎn)、生活、生態(tài)格局，增強城市可持續(xù)發(fā)展能力，增強居民對生產(chǎn)、生活的滿意度。不能只為了把城市建得好看，滿足視覺享受，而是為了人們工作、生活更舒適，更美好。要少建或者不建中看而不中用的建筑。中央城市工作會議提出的城市建筑方針，“經(jīng)濟、適用、綠色、美觀”，一定要全面貫徹落實。我理解，這個方針，前兩點是必要條件，是基礎，后兩點是充分條件。所以要全面、準確地執(zhí)行建筑方針。當然，建筑方針是為建設宜居社會服務的，但宜居社會絕不是強調(diào)房屋的奢華氣派，而是一種文化的表現(xiàn)，一種內(nèi)蘊氣質(zhì)的表現(xiàn)，一種發(fā)展理念的表現(xiàn)。尤其是要注重改善生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化傳承。

??第五，要保護私權(quán)。城市更新，很多情況下會遇到土地資源利用的重新調(diào)整，也會遇到拆舊建新，這就會涉及居民利益的調(diào)整。沒有物權(quán)人的支持和配合，城市更新也會是十分困難的。在城市更新中，要尊重、保護私權(quán)，不能以損害他人的利益為代價，要動員群眾共同投入城市更新，要妥善地解決公共利益與私人利益的關系，妥善地解決公眾利益與個別利益的關系。當然，私權(quán)保護也要處理好個人利益與公眾利益的關系，不能將私權(quán)保護絕對化了。所以，在城市更新的推進中，要有法治構(gòu)架，要有共享發(fā)展。

??第六，要改善土地的供應機制。城市土地資源供應比較緊張，這是事實，但城市現(xiàn)有土地資源利用是不是充分、有效了？未必?，F(xiàn)在，有不少城市土地被閑置了，有不少利用率不高，有不少利用不當。這就需要調(diào)整，以提高城市土地資源的利益效率。但這些土地都在使用權(quán)人手中，按現(xiàn)在通行的做法，如果要調(diào)整，就由政府的某一機構(gòu)收儲起來，然后政府再出讓，原土地使用者就沒有積極性了，寧愿讓它空著，處于僵持狀態(tài)，資產(chǎn)活不起來。如果能改變原來的做法，像上海等城市已經(jīng)做的，形成一種新的共享機制，就會有利于城市更新的推進。

??第七、要避免房地產(chǎn)投資投機炒作，杠桿過大。城市更新需要投入大量資金，一定的杠桿也是需要的，但杠桿過大就會積累風險，甚至引起系統(tǒng)性金融風險。所以，要通過金融創(chuàng)新，探索新的融資方式。去年的房地產(chǎn)流動性風險，給我們的教訓深刻，務必汲取。去年有些房地產(chǎn)企業(yè)的流動性風險的產(chǎn)生，與不恰當?shù)亻_展城市更新活動有關，與簡單地把城市更新行動作為房地產(chǎn)擴張的商機有關，與盲目地加杠桿有關。務必在城市更新行動的實施中端正發(fā)展思路、規(guī)范開發(fā)行為、防范系統(tǒng)性風險。