原創(chuàng)蘇曉 2023-12-28 12:17:53 來源:中房網(wǎng)
??中房網(wǎng)訊 (蘇曉/文)2023年,“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”,行業(yè)處于深度調(diào)整期。隨著各類有利于恢復(fù)市場信心的措施不斷出臺,也為市場釋放了更為積極的信號。2024年即將到來,新一年房地產(chǎn)行業(yè)又會迎來怎樣的機(jī)遇與挑戰(zhàn)?中房網(wǎng)梳理了六大關(guān)鍵詞,和大家一起展望2024。
??穩(wěn)調(diào)控
??近期召開的中央政治局會議和中央經(jīng)濟(jì)工作會議都明確表態(tài),2024年要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破。房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè),對穩(wěn)經(jīng)濟(jì)具有重要作用,也是穩(wěn)就業(yè)、保民生的重要抓手。
??當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正處于深度調(diào)整之中,平穩(wěn)發(fā)展是重中之重。事實(shí)上,在“房住不炒”大基調(diào)下,近年來,管理層和各地政府持續(xù)出臺了一系列政策優(yōu)化措施,推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。就2023年來看,推出了“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低首付比例和利率、實(shí)施支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策、降低二手房買賣中介費(fèi)等多項(xiàng)政策工具,旨在推動(dòng)住房消費(fèi),提升住房市場效率,促進(jìn)市場穩(wěn)定。
??近期召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在部署2024年重點(diǎn)工作時(shí)再次明確,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,堅(jiān)持因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策,滿足剛性和改善性住房需求,優(yōu)化房地產(chǎn)政策,持續(xù)抓好保交樓保民生保穩(wěn)定工作。從高層會議表態(tài)來看,2024年房地產(chǎn)調(diào)控仍將延續(xù)當(dāng)前基調(diào),保持寬松政策環(huán)境,圍繞滿足剛性和改善性住房需求的目標(biāo)持續(xù)優(yōu)化。
??去風(fēng)險(xiǎn)
??2023年10月召開的中央金融工作會議,依然將房地產(chǎn)列為需要化解風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)領(lǐng)域之一。年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議也重申,要統(tǒng)籌化解房地產(chǎn)等領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。重要會議的表態(tài),充分體現(xiàn)了對房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范化解的高度重視,也說明去風(fēng)險(xiǎn)仍是2024年房地產(chǎn)行業(yè)的重要工作內(nèi)容之一。
??為此,高層會議多次強(qiáng)調(diào),要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,對正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。多部委召開企業(yè)座談會落實(shí)相關(guān)舉措,多家商業(yè)銀行跟進(jìn),加大在開發(fā)貸、按揭貸、經(jīng)營貸及債券承銷等方面的支持力度,預(yù)計(jì)相關(guān)措施和實(shí)施細(xì)則將在明年加速落地。
??而此前市場也在廣泛流傳,監(jiān)管機(jī)構(gòu)正起草一份中資房地產(chǎn)商“白名單”,可能涵蓋國有和民營在內(nèi)的50家規(guī)模房企。同時(shí),對金融系統(tǒng)提出了“三個(gè)不低于”要求,即各行自身房地產(chǎn)增速不低于銀行行業(yè)平均房地產(chǎn)增速;對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速;對非國有房企個(gè)人按揭增速不低于本行按揭增速。
??2024年,預(yù)計(jì)高層將繼續(xù)落實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)金融支持政策,尤其是“三個(gè)不低于”、“房企白名單”等措施或?qū)⒙涞匾娦?,緩解房企資金壓力,穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。而對于房企來說,在金融制度改革的配套下,繼續(xù)調(diào)整“三高”模式,實(shí)現(xiàn)規(guī)范化經(jīng)營,控制成本、保證去化率,配合行業(yè)周期變化進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整,也是防范和化解風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)有之義。
??新模式
??目前我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化,盡管樓市調(diào)控政策也在適時(shí)優(yōu)化調(diào)整,但是調(diào)控總基調(diào)是著眼于整個(gè)行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展,對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,要想“活下去”、“活得好”,就要積極探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
??黨的二十大報(bào)告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”,租賃住房建設(shè)被擺在了極為重要的位置。2023年以來,中央多次在重要會議中強(qiáng)調(diào)加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。而“三大工程”也成為了破解行業(yè)難題、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要抓手。
??住建部部長倪虹曾表示,構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制,完善房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期基礎(chǔ)性制度,實(shí)施好“三大工程”建設(shè),加快解決新市民、青年人、農(nóng)民工住房問題,下力氣建設(shè)好房子,在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個(gè)新賽道。
??由此看來,隨著傳統(tǒng)住宅開發(fā)市場持續(xù)筑底,房企由開發(fā)商轉(zhuǎn)型服務(wù)商、由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型已是必然趨勢。2024年,包括代建、城市更新、保障房、長租公寓、商業(yè)投資運(yùn)營等領(lǐng)域,也將成為房企探索新模式的重要選擇。
??調(diào)整
??國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2023年1-11月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9.4%,商品房銷售面積下降8%,商品房銷售額下降5.2%,房屋新開工面積下降21.2%,從這些數(shù)據(jù)來看,房地產(chǎn)市場仍然處于調(diào)整之中。
??事實(shí)上,任何行業(yè)不可能總是保持高速發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)也一樣。展望2024年,房地產(chǎn)市場將繼續(xù)處于全面調(diào)整期。未來隨著各部門、各地區(qū)進(jìn)一步深化落實(shí)房地產(chǎn)領(lǐng)域有關(guān)政策,政策效應(yīng)將持續(xù)顯現(xiàn),預(yù)計(jì)2024年樓市成交規(guī)模和價(jià)格水平與2023年比較接近。
??具體到城市市場,不同能級城市之間將會有不同的調(diào)整節(jié)奏。一線城市需求有韌性、價(jià)格有支撐,2024年銷售額將保持平穩(wěn)或微增。二線城市表現(xiàn)將有所分化,部分弱二線城市在銷售和價(jià)格方面的表現(xiàn),或有所疲軟。而三線及以下城市,由于人口產(chǎn)業(yè)基本面薄弱,庫存去化壓力較大,對政策刺激已經(jīng)鈍化,市場整體或維持下跌態(tài)勢。
??另一方面,市場下行壓力下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也將繼續(xù)調(diào)整,2024年仍將是洗牌與分化的一年。一些央企、國企憑借資金、品牌和背景優(yōu)勢,在市場調(diào)整期能夠更好地抵御風(fēng)險(xiǎn),保持業(yè)績平穩(wěn)。中小房企則需通過靈活的市場策略和差異化競爭等尋求生存和發(fā)展。對于出險(xiǎn)房企,更是要借助當(dāng)前金融政策窗口,積極與金融機(jī)構(gòu)對接,穩(wěn)妥處置資產(chǎn),加快債務(wù)出清、積極營銷回款、全力保交樓等。
??而行業(yè)大形勢的轉(zhuǎn)變也在不斷倒逼企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整。在市場調(diào)整期,精準(zhǔn)投資是最重要的投資策略,房企拿地將會優(yōu)中選優(yōu),聚焦核心城市核心區(qū)域。同時(shí),房企內(nèi)部對人力資本層面,如組織戰(zhàn)略、組織架構(gòu)、薪酬績效等方面的調(diào)整仍將繼續(xù)。
??創(chuàng)新
??對于房地產(chǎn)行業(yè)而言,科技創(chuàng)新不僅能提升產(chǎn)品質(zhì)量,一定程度上也可以促進(jìn)實(shí)現(xiàn)降本增效。
??住建部部長倪虹此前曾提出,住房領(lǐng)域可以向汽車產(chǎn)業(yè)學(xué)習(xí):在設(shè)計(jì)上像智能汽車一樣以科技賦能住宅;在建造上像造汽車一樣造房子;在使用上像汽車一樣建立房屋體檢和保險(xiǎn)制度;在服務(wù)上像汽車4S店一樣搞好物業(yè)服務(wù)?!胺孔酉蚱噷W(xué)習(xí)”這一思路,為行業(yè)拓寬了住房領(lǐng)域創(chuàng)新發(fā)展趨勢的認(rèn)知。
??近期召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議也明確提出要強(qiáng)化科技驅(qū)動(dòng),研究面向未來的好房子建造技術(shù),組織籌建新一批重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室和工程技術(shù)創(chuàng)新中心等科技創(chuàng)新平臺,加快推動(dòng)“數(shù)字住建”落地實(shí)施。
??在綠色發(fā)展方面,自從我國明確提出“2030年碳達(dá)峰,2060年碳中和”目標(biāo)之后,綠色低碳、節(jié)能環(huán)保理念逐漸成為社會和企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)。而房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)和碳排放量大戶,也正致力于從傳統(tǒng)建造方式逐漸轉(zhuǎn)型成為低碳可持續(xù)的開發(fā)模式。未來較長一段時(shí)間內(nèi),房地產(chǎn)行業(yè)將持續(xù)推進(jìn)綠色轉(zhuǎn)型。
??而市場調(diào)整下,房企營銷邏輯也在悄然轉(zhuǎn)變,呈現(xiàn)多方渠道并用,并不斷創(chuàng)新的趨勢。除傳統(tǒng)依賴中介分銷渠道、全民營銷、老帶新的營銷方式外,特價(jià)房、以舊換新、團(tuán)購、直播等多樣手段齊出。這些都將是房企嘗試布局的方向,2024年將會有更多房企積極參與進(jìn)來。
??此外,隨著科技的高速發(fā)展,人工智能在2023年表現(xiàn)出色,部分房企已經(jīng)嘗試數(shù)字員工、虛擬主播等技術(shù)。而人工智能相關(guān)技術(shù)也為房地產(chǎn)行業(yè)帶來新的思考方向,或許2024年在項(xiàng)目廣告、房產(chǎn)銷售、物業(yè)服務(wù)等環(huán)節(jié)就會有智能化和數(shù)字化的新體驗(yàn)。
??產(chǎn)品力
??當(dāng)前,我國住房發(fā)展正從“有沒有”進(jìn)入到“好不好”的階段,“好房子”也是最近兩年房地產(chǎn)行業(yè)里的高頻詞?!昂梅孔印钡谋举|(zhì),還是從基礎(chǔ)設(shè)施的供應(yīng)端出發(fā),滿足不同購房者對于品質(zhì)生活的追求。
??過去幾年,房企為了便于在多個(gè)城市和地區(qū)快速推廣其產(chǎn)品系列,紛紛致力于構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)化體系。然而這種一刀切的產(chǎn)品策略更多只能滿足購房者的居住需求,在三年疫情的催化下,人們對于居家辦工、生活,以及居住品質(zhì)的要求均有提高,個(gè)性化需求的滿足也被提升到前所未有的高度。
??與此同時(shí),隨著購房人群的年輕化和改善化趨勢加劇,產(chǎn)品需求更加多樣化和個(gè)性化。因此,提高產(chǎn)品力,進(jìn)行差異化、個(gè)性化產(chǎn)品的打磨將成為房企滿足不同購房者需求、突破行業(yè)同質(zhì)化競爭的重要戰(zhàn)略。
??2023年,不少房企在堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營的同時(shí),更是喊出“品質(zhì)交付”的口號,不斷打磨產(chǎn)品,充分考慮不同城市的地域特征,了解當(dāng)?shù)乜蛻舻纳盍?xí)慣,按需定制生活場景,升級產(chǎn)品線,提供符合不同需求的產(chǎn)品。
??隨著行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變,房地產(chǎn)真正回歸了產(chǎn)品時(shí)代。提高產(chǎn)品力、憑借產(chǎn)品主義穿越周期已是行業(yè)共識??梢钥隙ǖ氖?,新的一年房企仍將專注于產(chǎn)品打磨,提升產(chǎn)品品質(zhì),滿足不同購房者不同層次的需求。
12月百城房貸利率繼續(xù)走低
2023-12-27全年房貸降息為購房者節(jié)省約185億元。年內(nèi)超20城推進(jìn)房產(chǎn)“以舊換新”
2023-12-25落地效果分化。京滬樓市新政一周,市場表現(xiàn)如何?
2023-12-21新政落地,市場活躍度有所提升。- 大力實(shí)施城市更新行動(dòng),加快推進(jìn)“三大工程”,支持社會資本參與新型基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域建設(shè)。
2023年十一月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
2023-12-20回顧,是為了更好的前行!- 有條件、有能力完成全年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展主要預(yù)期目標(biāo)。
北京將分用途明確商品住宅土地出讓價(jià)款
2023-12-20進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境,加強(qiáng)精細(xì)化管理,提高信息透明度。房價(jià)延續(xù)降勢,市場信心有望逐步修復(fù)回升
2023-12-19房地產(chǎn)市場整體仍處于盤整階段。
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“十四五”規(guī)劃《綱要》實(shí)施中期評估報(bào)告:常住人口城鎮(zhèn)化率等4項(xiàng)指標(biāo)提前實(shí)現(xiàn)
中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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