??12月14日，京滬相繼發(fā)布降首付、降利率、調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)等新政，繼“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后，一線城市寬松政策再加碼。

??當(dāng)天晚上上海有超過30個(gè)項(xiàng)目連夜發(fā)出“24小時(shí)不打烊”的活動(dòng)，希望將前期意向猶豫客戶轉(zhuǎn)定?？硕鹕虾^(qū)域監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：新政后，上海市場(chǎng)存量客戶復(fù)訪提升，為成交轉(zhuǎn)化主力，部分前期猶豫老客戶決心入場(chǎng)，逼定效力顯現(xiàn)。

??從北京市場(chǎng)的表現(xiàn)來看，新政也帶動(dòng)部分新房銷售，看房者明顯增多，成交量有所增長(zhǎng)，

??據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，新政落地的首個(gè)周六，12月16日北京新建商品房成交556套，較前一日增加131套，環(huán)比上漲30.8%。近一周北京新建商品房日均成交428套。12月16日單日成交556套，高于近一周平均水平29.9%。

??如今京滬樓市新政落地已滿十日，從市場(chǎng)反饋來看，短期內(nèi)市場(chǎng)熱度雖然出現(xiàn)了一定的回暖，但新房成交仍需等待二手端的激活，對(duì)比深圳新政效果來看，政策對(duì)市場(chǎng)提振效果遞減。

??2023年12月14日晚間，北京和上海發(fā)布優(yōu)化調(diào)整購(gòu)房政策公告，內(nèi)容包括降首付、降利率、調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)等。

??在此之前，11月22日，深圳住建局就已發(fā)布了兩條新政：一是優(yōu)化普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，取消750萬成交總價(jià)限制，只以建面和容積率區(qū)分普宅和非普；二是下調(diào)二套房最低首付比例至40%。

??對(duì)比三大一線城市新政內(nèi)容來看，北上深二套首付比例全部最低降至40%，同時(shí)普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)各有下調(diào)。

??從普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)來看，北京過去100套商品房住宅，其中占比86%為非普通住宅，僅有14%為普宅（不計(jì)算五環(huán)內(nèi)），普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后無總價(jià)限制下，六環(huán)以外70%以上是普宅，五至六環(huán)78%以上是普宅，五環(huán)內(nèi)60%以上是普宅。

??上海過去二手掛牌市場(chǎng)里，普宅的占比僅為19%左右，普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后新房79%以上住宅為普宅，二手房90%以上住宅為普宅。

??深圳方面，普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后無總價(jià)限制下，新房90%以上住宅為普宅，二手房80%以上住宅為普宅。

??綜合來看，上海力度相對(duì)最大，如普宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整幅度，其他城市還有容積率、環(huán)線及單價(jià)的限制，但上海則是一步到位，直接放開。房貸利率方面，如以貸款金額400萬貸款時(shí)間30年等額本息計(jì)算，北京和上海首套房房貸利息減少幅度皆為39萬元，二套房北京利率下降0.45%，而上海直接下調(diào)0.75-0.85%，月供減少更多。

??北京和上海的樓市新政落地已滿十日，目前市場(chǎng)已出現(xiàn)熱度回升。

??從北京的市場(chǎng)情況來看，CRIC數(shù)據(jù)顯示，北京新政落地一周，短期內(nèi)成交量出現(xiàn)積極的回升態(tài)勢(shì)，新政落地后至今，北京新房成交套數(shù)日均約499套，而在此之前，12月前14天日均約346套，日均成交走勢(shì)提升明顯，達(dá)44.22%.

??上海方面，12月14日新政官宣后，各大頭部房企均開啟售樓處24小時(shí)不打烊，希望將前期意向猶豫客戶轉(zhuǎn)定。

??據(jù)克而瑞上海區(qū)域監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，新政后，市場(chǎng)上存量客戶復(fù)訪提升，并成為近期成交轉(zhuǎn)化主力。

??從典型企業(yè)來放量來看，不少項(xiàng)目整體日均來訪較前期有50%以上的增長(zhǎng)，

??而從實(shí)際認(rèn)購(gòu)情況來看，項(xiàng)目依然分化，如龍湖青云闕、朗拾花語等個(gè)別成交認(rèn)購(gòu)情況較新政前明顯增長(zhǎng)，新政后兩日成交達(dá)20套以上，其余部分項(xiàng)目即使在新政后營(yíng)銷力度和中介提傭后，成交較新政前變化并不明顯。部分項(xiàng)目數(shù)據(jù)面環(huán)比大漲，主要是由于前期數(shù)據(jù)基數(shù)本身較低，漲幅需理性看待。

??與新政落地剛滿十日不同，深圳新政已滿一月，為了探究新政落地對(duì)市場(chǎng)的后續(xù)影響，我們對(duì)比了深圳市場(chǎng)變化。

??從深圳市場(chǎng)政策落地效果來看，同樣在短期內(nèi)刺激了樓市熱度回升，新房和二手房周度成交量均有了不同程度回升。

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，從深圳新政發(fā)布的47周（11.20-11.26）開始，近3周新房成交量較11月新政前周均成交穩(wěn)中有增15%，至第49周（12.4-12.10）單周成交量達(dá)12.97萬平方米，達(dá)近一年來次高。而二手房周度成交走勢(shì)呈現(xiàn)穩(wěn)步爬升態(tài)勢(shì)，近3周周均成交量達(dá)到7.5萬平方米，顯著高于新政前2023年周均5.8萬平方米。

??但從前端指標(biāo)項(xiàng)目來訪、認(rèn)購(gòu)情況來看，政策對(duì)深圳市場(chǎng)提振效果遞減：12月月初新房項(xiàng)目單盤周度到訪量由11月的84組微增至85組，認(rèn)購(gòu)量由此前的2.1套增至2.4套，與3-4月、9-10月市場(chǎng)階段性高點(diǎn)仍有差距，客戶轉(zhuǎn)化率僅為2.82%，仍處于年內(nèi)較低水平。

??由此可見，新政下，深圳市場(chǎng)雖然一二手熱度回升但漲幅有限。

??值得注意的是，不僅是此次新政，在四大一線城市執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策以后，短時(shí)間內(nèi)無論北京、上海還是深圳的新房、二手房成交量均出現(xiàn)大幅上漲，樓市升溫明顯。但成交主要集中在前半個(gè)月至一個(gè)月，在沖高后開始回落。

??這主要是由于目前經(jīng)濟(jì)、行業(yè)和人口環(huán)境、就業(yè)問題仍在持續(xù)，若宏觀經(jīng)濟(jì)面難以得到改善，此輪回暖仍無基本面支撐，那么后續(xù)仍將大概率回到低位運(yùn)行。目前仍有部分客戶在觀望后續(xù)政策出臺(tái)情況，需警惕市場(chǎng)再次回落。