??3月23日，2023房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力測評成果正式發(fā)布，備受關(guān)注的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500”等測評榜單揭曉。這項由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主辦的測評工作，已連續(xù)開展15年，相關(guān)測評成果已成為全面評判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力及行業(yè)地位的重要標準。

??本次發(fā)布的《2023房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500測評研究報告》指出，房企格局近十年間發(fā)生巨大變化，頭部房企雖然相對穩(wěn)定，但依然出現(xiàn)半數(shù)變更，中大型房企則經(jīng)歷了更大幅度的洗牌。2022年，對中國房地產(chǎn)企業(yè)而言是轉(zhuǎn)折的一年，2023年企業(yè)需要重新思考生存和發(fā)展問題。隨著房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化，以及行業(yè)規(guī)模縮量等現(xiàn)實情況，倒逼房地產(chǎn)行業(yè)“探索”新發(fā)展模式。

??此外，大會還發(fā)布中房優(yōu)采測評的《2023房建供應鏈綜合實力TOP500-首選供應商服務(wù)商品牌測評研究報告》，測評成果收錄于中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會建立的供應鏈大數(shù)據(jù)中心“5A供應商”企業(yè)庫。依托立邦的數(shù)智化工程數(shù)據(jù)及聯(lián)合發(fā)布方中房優(yōu)采數(shù)據(jù)經(jīng)驗，《2022-2023建筑涂裝施工品質(zhì)研究報告》也正式發(fā)布，助力高品質(zhì)交付。

??排名：行業(yè)變化較大，中海升至第一

??測評研究報告顯示，2023房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500前三位由中海、萬科、保利占據(jù)。其中，中海超越萬科，升至第一，保利保持第三，華潤、碧桂園、龍湖、招商蛇口、金地、綠城、新城分列第四至第十位。

??2023年，榜單變動率總體較高，頭部房企排名相對穩(wěn)定。相對2022年，TOP10變動率為10%，TOP50變動率為30%，TOP100變動率為21%，TOP500變動率為23%。排名提升的房企普遍經(jīng)營穩(wěn)健、資金面廣、產(chǎn)品力扎實，其中部分國資背景的房企排名提升顯著。

??根據(jù)區(qū)域劃分，華南地區(qū)占比24.4%，東北地區(qū)占比2.6%，比重較上年有所上升；華東地區(qū)占比37.6%，華北地區(qū)占比16.0%，中部地區(qū)占比12.6%，西部地區(qū)占比6.8%，比重較上年有所下降。華東、華南企業(yè)數(shù)量占比超六成，較上年進一步提升；中部房企數(shù)量占比較上年下降2.02個百分點，降幅最大。

??規(guī)模：優(yōu)質(zhì)房企穩(wěn)中有進，集中趨勢有所提升

??2022年，TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)均值為860.74億元，同比下降6.11%；凈資產(chǎn)均值為189.22億元，同比下降10.72%。近五年TOP500房企總資產(chǎn)規(guī)模增速在逐年放緩后首次出現(xiàn)負值，凈資產(chǎn)增速相對穩(wěn)定，2022年也首次出現(xiàn)負增長。

??2022年商品房銷售持續(xù)下行，房企業(yè)績大幅下滑，多數(shù)房企選擇縮表維持穩(wěn)健經(jīng)營，拿地投資態(tài)度普遍謹慎，存貨總額下滑，凈利潤大幅下降，導致資產(chǎn)規(guī)模下行。企業(yè)層面，依然有部分優(yōu)質(zhì)房企保持資產(chǎn)穩(wěn)步增長。

??從本次測評結(jié)果來看，2022年TOP10、TOP50、TOP100、TOP200銷售金額分別約占TOP500銷售金額的37%、67%、80%、91%。相較于2021年的30%、65%、83%、92%，TOP10和TOP50房企集中度有所上升，可見在市場變動之下，頭部房企的抗壓能力更強，中小房企面臨的壓力更大。

??風險：融資環(huán)境持續(xù)改善，房企償債壓力加大

??2022年，房地產(chǎn)行業(yè)融資端政策持續(xù)改善，但居民購房及貸款意愿疲弱，企業(yè)銷售去化受阻，流動性承壓，部分房企暴雷違約。為防范出現(xiàn)系統(tǒng)性風險，中央多次釋放政策寬松信號，重點以支持房企合理融資需求、鼓勵優(yōu)質(zhì)房企兼并收購出險房企項目以及防范化解房企流動性風險為主，信貸環(huán)境邊際改善。

??測評研究報告顯示，2022年TOP50房企融資總額為7087億元，較2021年下降32.76%。分季度來看，2022年一季度融資總額雖同比大幅下滑，但仍為年度融資高峰；二、三季度在多家房企連續(xù)出現(xiàn)違約事件后，市場信心快速消退，房企融資總額連續(xù)下滑，三季度為年內(nèi)融資低谷；四季度以來隨著諸多融資利好政策出臺和快速落地，年末房企融資總額小幅回升。

??從TOP500房企“三道紅線”達標率來看，2022年三季度剔除預收款后的資產(chǎn)負債率達標率為69.17%，達標率較上年提升了6.67個百分點，是唯一達標率有所改善的指標。凈負債率與現(xiàn)金短債比達標率則分別下降5.83和2.50個百分點，體現(xiàn)出當前房地產(chǎn)行業(yè)流動性不足，在銷售疲軟、融資受阻下，更多房企償債壓力加大，核心財務(wù)指標惡化，從而無奈踩紅線。

??發(fā)展：營收利潤增速轉(zhuǎn)負，盈利能力繼續(xù)下滑

??2022年TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入均值112.85億元，較上年下降41.43%。營業(yè)成本均值90.30億元，較上年下降41.33%。凈利潤均值3.31億元，同比下降69.16%，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額均值72.92億元，同比下降17.54%。

??2022年，TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)收益率均值為0.76%，較上年下降了0.02個百分點；凈資產(chǎn)收益率均值為3.74%，較上年下降了0.15個百分點；成本費用利潤率均值為5.74%，較上年下降了4.10個百分點。

??2022年TOP500房企盈利能力相對指標均同比下滑：受供給端房企信用危機、交付危機與需求端購買力下降、預期轉(zhuǎn)弱影響，房企凈利潤大幅下滑，總資產(chǎn)規(guī)模也出現(xiàn)負增長，TOP500房企總資產(chǎn)收益率大幅下降。從凈資產(chǎn)收益率構(gòu)成來看，受市場情緒持續(xù)低迷、資產(chǎn)減值及新冠疫情等因素影響，2022年度結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)項目利潤率下降，TOP500房企的銷售凈利率下滑，去化遇阻使得總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下滑，現(xiàn)金回流不暢房企資金壓力加大，房企杠桿率回升權(quán)益乘數(shù)有所增長，三個指標共同作用下，凈資產(chǎn)收益率僅有小幅下滑。受利潤總額大幅下滑的影響，行業(yè)整體成本費用利潤率繼續(xù)下降。

??策略：運營指標整體微降，保證交付嚴控質(zhì)量

??2022年TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.12，較2021年減少0.01；流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.14，較2021年減少0.01；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.11，較2022年減少0.01。從三大運營指標均值看，總體數(shù)據(jù)有所下降。

??從房地產(chǎn)企業(yè)周轉(zhuǎn)效率方面看，2019-2022年整體呈現(xiàn)先下降再上升，后又下降的趨勢。測評研究報告指出，2020年受疫情影響房企銷售額下降，出于對市場的積極預判，房企仍保持較高的拿地熱情，但營收已經(jīng)出現(xiàn)下滑，最終使得當年存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標均出現(xiàn)下滑。進入2021年，房企減少拿地投資，加大項目的建設(shè)和推盤力度，使得周轉(zhuǎn)率指標均出現(xiàn)上漲。2022年由于上半年疫情多點散發(fā)，房企銷售受阻操盤銷售金額同比下滑，項目建設(shè)進度延遲，最終使得周轉(zhuǎn)率指標均同比轉(zhuǎn)跌。2022年，典型房企中有62.75%的企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率同比下滑，部分房企存貨周轉(zhuǎn)速度較慢，29.41%的企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率不足0.1次/年。

??2022年，受多重因素影響，國內(nèi)房地產(chǎn)市場景氣度繼續(xù)下行，市場各方信心疲軟，行業(yè)進入轉(zhuǎn)型陣痛階段，不少房企面臨生存壓力。承壓之下，規(guī)模房企潛心修煉產(chǎn)品力內(nèi)功，并將“保交付、保民生、保穩(wěn)定”工作推至第一要務(wù)。在保證按時交付的同時，品質(zhì)交付成破局關(guān)鍵。包括部分出險房企在內(nèi)的典型房企已形成較為完善的交付體系，從風險管控、品質(zhì)標準、過程管控、服務(wù)跟進等多個維度，形成一套覆蓋交付前、中、后全周期的標準化動作流程。

??趨勢：風險因素集中釋放，戰(zhàn)略收縮回歸主業(yè)

??測評研究報告顯示，2022年中國房地產(chǎn)市場整體延續(xù)上年以來的下行壓力，行業(yè)信心處在低位，市場需求和購買力不足，疊加疫情因素影響，市場供求和成交沒有明顯轉(zhuǎn)暖跡象，企業(yè)去化承壓。同時，2022年也是房地產(chǎn)企業(yè)風險集中釋放的一年，房企違約債券數(shù)量大幅增長。流動性資金告急，融資“棄外保內(nèi)”，境外債券違約事件頻發(fā)，境內(nèi)債展期規(guī)模創(chuàng)歷史新高。

??年初以來，維穩(wěn)房地產(chǎn)的政策不斷釋放，定調(diào)房地產(chǎn)市場的同時，也提振市場信心，為新一年的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展指明了方向，如何走出一條“新路”，成為2023年房企面臨的新課題。

??測評研究報告指出，行業(yè)高速發(fā)展的階段已經(jīng)過去，但市場的基本需求和合理的利潤空間依然存在。面對融資困難、去化下行等挑戰(zhàn)，許多房企通過收縮多元化業(yè)務(wù)回歸主業(yè)、出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、調(diào)整組織架構(gòu)降本增效來等方式，獲得資金回籠提高現(xiàn)金流。隨著融資環(huán)境持續(xù)放寬以及房企的資金鏈逐漸改善，收并購的機會也在增加，有助于促進房企存量資源整合，加快行業(yè)風險出清。

??目前房地產(chǎn)行業(yè)已步入無增長時代，房企業(yè)績預期將更為謹慎，短期內(nèi)多數(shù)房企仍然面臨較大的償債壓力，受制于市場整體需求和購買力不足，只有耐心等待預期修復、需求端改善，市場筑底回升、銷售回款得到保障，才能讓企業(yè)真正走出困境。對企業(yè)而言，回歸產(chǎn)品，生存第一，只有加強產(chǎn)品力打造、持續(xù)關(guān)注產(chǎn)品升級迭代，才能在日趨加劇的行業(yè)競爭中生存和發(fā)展。

??附一：2023房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500及專項測評成果

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      附二：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力測評參選標準

??本測評嚴格按照“科學、公正、客觀、權(quán)威”的工作原則，參照《財富》《商業(yè)周刊》《福布斯》等國際知名排行榜評選標準，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500的企業(yè)設(shè)立如下參評標準：

??（1）在中國大陸地區(qū)依法設(shè)立并登記注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，或者在中國大陸地區(qū)依法設(shè)立并登記注冊的具有獨立法人的專門經(jīng)營中國大陸地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資的子公司；

??（2）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)收入占企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入的比重超過50%；

??（3）雖未達到第（2）項標準，但近兩年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)年平均銷售額不少于1億或銷售面積不少于5萬平方米的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；

??（4）對于近兩年有經(jīng)營異常、欠稅、嚴重拖欠工程款、重大稅收違法、工商行政處罰、失信等違法違規(guī)行為者，將根據(jù)情況予以扣分甚至不被列入?yún)⑦x范圍；

??（5）對于提供虛假數(shù)據(jù)者，或在安全生產(chǎn)、環(huán)境保護等領(lǐng)域發(fā)生重大責任事故者，將取消參評資格。